抵押贷款是指借款人将自己的房屋作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款的一种方式。在昆山地区，许多有房产和产权证的人也不一定能够办理抵押贷款，这主要是由于以下几个原因：

一、房屋抵押价值不足

银行或其他金融机构在办理抵押贷款时，会对抵押物进行评估，并根据评估结果来确定贷款额度。如果房屋的抵押价值不足以满足银行或其他金融机构的贷款需求，那么就无法办理抵押贷款。在昆山地区，房屋的抵押价值受到多种因素的影响，如地理位置、建筑年代、房屋面积等，因此，即使拥有房产和产权证，也不一定能够满足银行或其他金融机构的贷款需求。

二、贷款人的信用状况不佳

除了房屋抵押价值不足外，贷款人的信用状况也会影响抵押贷款的办理。如果贷款人的信用状况不佳，如有不良的信用记录、欠债等情况，那么银行或其他金融机构就会拒绝办理抵押贷款。在昆山地区，像其他城市一样，银行和其他金融机构都会通过贷款人的信用报告和其他信息来评估贷款人的信用状况，以决定是否办理贷款。

三、政策限制和监管

除了房屋抵押价值和贷款人信用状况外，政策限制和监管也会影响抵押贷款的办理。在昆山地区，政府和监管机构会对银行和其他金融机构的贷款业务进行监管，以保证贷款业务的合规性和风险控制。如果政策限制和监管太严格，可能会影响银行和其他金融机构的贷款业务，使得有房产和产权证的人也难以办理抵押贷款。

总的来说，即使在昆山地区拥有房产和产权证，也不一定能够办理抵押贷款。在办理抵押贷款时，需要注意房屋的抵押价值、贷款人的信用状况以及政策限制和监管等因素。如果这些因素无法满足银行或其他金融机构的贷款需求，那么贷款申请就很可能会被拒绝。因此，在选择抵押贷款时，需要根据自己的实际情况仔细甄别，并选择最优的贷款机构和产品。