“市值400万，评估只剩280万，额度瞬间少了一百万。”这是张家港做进出口贸易的老李最近遇到的尴尬，也是当地房屋抵押贷款中最常见的“评估缩水”陷阱。银行委托的第三方评估公司只看快速变现价，装修、品牌家电、甚至海景阳台都不计入溢价，最终价格通常比挂牌价低10%—20%，成数再乘70%，到手资金自然缩水。

房龄同样卡得严。多数银行把“30年”设为红线，竣工验收日期超过30年的住宅，即使地段再好，也直接降成数至六成，部分行社甚至拒贷。若房屋位于拆迁红线、查封、预告登记或存在居住权纠纷，一律不得准入；群租房、办公改住宅、违章搭建也会被拒，产权必须清晰、可上市交易且能设立第一顺位抵押。

租赁风险常被忽视。银行要求“先抵后租”，若房屋已出租，必须让承租人书面承诺“一旦处置即解除租约”，否则依据“买卖不破租赁”，法院拍卖时无法清退租客，押品难以变现。部分借款人为了制造“虚假租赁”，把房子以超低价租给亲友并一次性收租金，银行发现后可直接拒贷；即使批了，后期出现不良，也难以通过拍卖回收资金。

已婚人士若房产在配偶名下，需夫妻双方共同签署抵押合同；若房产为单独所有，也要配偶出具“同意抵押声明”，避免将来处置时产生共有权纠纷。抵押登记环节必须同步办理土地使用权抵押，若土地证单独存在却未登记，银行将被视为放弃优先受偿权。

额度计算方面，住宅最高七成，公寓五成，已按揭房产需减去剩余本金；提前还款条款差异大，有的银行锁定期内收剩余本金3%违约金，有的随借随还零费用，签约前一定让客户经理在合同中划出重点。

一句话，把房龄养年轻、让租约合法、把评估价做实在，再留足家庭签字和土地登记时间，才能真正把房子变成低成本备用金，而不是被各种“隐藏条款”反噬。